上海闵行储备粮管理总公司拟资产转让涉及的 部分资产评估报告情况公示
来源: 区国资委 2019-06-03

根据闵府发(2006)22号文《闵行区人民政府关于进一步规范本区区属国有(集体)企业产权制度改革工作意见的通知》精神,现将上海闵行储备粮管理总公司拟资产转让涉及的部分资产评估报告情况及初步评估结果公示如下:

一、概况

上海闵行储备粮管理总公司拟将其所持有的上海市闵行区莘建路228弄1号501室等11套房地产转让,根据上海市闵行区国有资产监督管理委员会《关于对莘建路228弄1号501室等11套房产进行评估的批复》“闵国资办(2019)18号”,由上海集联资产评估有限公司对以上资产转让所涉及的上海市闵行区莘建路228弄1号501室等11套房地产以2018年12月31日为基准日,采用市场法和收益法进行了评估,并出具了《上海闵行储备粮管理总公司拟资产转让涉及的部分资产评估报告书》(征求意见稿—沪集联评报字[2019]第0073号)。

二、初步评估结果

评估前,委估的房地产账面原值4,165,406.70元,账面净值2,308,826.94元。

经评估,上海闵行储备粮管理总公司所拥有的位于上海市闵行区莘建路228弄1号501室等11套房地产于评估基准日2018年12月31日的评估价值为人民币50,340,000.00元(大写:人民币伍仟零叁拾肆万元整)。评估增值48,031,173.06元,增值率2,080.33%。

具体明细如下:

室号

建筑面积(㎡)

单价(万元)

总价(万元)

1号501室

144.71

3.22

466

1号502室

111.79

3.31

370

1号503室

120.39

3.34

402

1号504室

168.87

3.27

553

1号505室

145.75

3.29

479

2号501室

145.75

3.32

484

2号502室

168.87

3.32

560

2号503室

120.39

3.41

411

2号504室

109.85

3.40

373

2号505室

144.71

3.25

470

2号605室

144.71

3.22

466

合计:

5034

三、特别事项说明

1、本次委估对象的评估值系含增值税价。

2、根据委托人提供的租赁合同显示委估房屋已出租,分两个合同,其中:

1)闵行区莘建路228弄2号501、502、503、504、505室出租给上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司,租期为5年,自2017年2月1日起至2022年1月31日止,初始租赁价格为每月人民币26470元(大写:贰万陆仟肆佰柒拾元整)。单套租赁价格明细如下:

序号

房屋地址

建筑面积
(平方米)

租赁价格
(元/套/月)

1

莘建路228弄2号501室

145.75

5420

2

莘建路228弄2号502室

168.87

6590

3

莘建路228弄2号503室

120.39

5130

4

莘建路228弄2号504室

109.85

4680

5

莘建路228弄2号505室

144.71

4650

合计

689.57

26470

租赁价格每2年调整一次,并以具有专业资质的房地产评估机构的评估报告结果为租赁价格,出租方、承租方双方签订租金调整的补充协议。

2)闵行区莘建路228弄1号501、502、503、504、505室及2号605室出租给上海盛勋投资管理有限公司,租期为5年,自2018年8月8日起至2023年8月7日止。在租赁期限内,各期租金情况如下:

(1)2018年08月08日至2019年08月07日,租金为231000元(大写:贰拾叁万壹仟元整),已免90天装修期间租金;

(2)2019年08月08日至2020年08月07日,租金为308000元(大写:叁拾万捌仟元整);

(3)2020年08月08日至2022年08月07日,租金为317240元(大写:叁拾壹万柒仟贰佰肆拾元整);

(4)2022年08月08日至2023年08月07日,租金为326757元(大写:叁拾贰万陆仟柒佰伍拾柒元整)。

上述租赁合同未约定单套价格。

本机构不对未来可能产生违约带来的法律风险发表意见。

3、闵行区莘建路228弄1号501、502、503、504、505室及2号605室的承租人对上述房屋室内的结构进行了一定的改造,合同约定:“……租赁期满或提前解除后,除非甲方(出租方)同意乙方(承租方)对房屋所做的任何添加、修改可以在合同提前解除或期满终止时保持该状态,乙方应当在出租方规定的返还该房屋期限内将房屋恢复原状,且不影响该房屋的完整性、使用价值和功能,保证其可以正常继续使用”。

本次评估假设承租人能够履行租赁合同条款的约定,恢复原状返还房屋。故不考虑结构改动造成的价格影响。

四、联系方式

若对本公示内容存在疑问或异议,可持有关证明(如:工作证,企业工会证明等)至上海集联资产评估有限公司查阅资产评估报告书(征求意见稿)。

若仍存在疑问或异议可在公示期内(2019年6月17日前)与以下部门联系,反映有关情况。

1、上海集联资产评估有限公司

办公地址:上海市赤峰路433号2层

联系电话:021-62601923

传    真:021-51219296

联 系 人:蔡臻亮

2、上海市闵行区国有资产监督管理委员会

办公地址:上海市闵行区水清路399号

联系电话:021-64122200-3152

传   真:021-64123553

联 系 人:方娟

                   上海市闵行区国有资产监督管理委员会

                                2019年6月3日