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闵行虹桥镇:让农民的“楼宇经济”持续增长
来源: 解放日报   2012-07-11

      位于上海中心城区西南隅的虹桥镇,方圆大约11平方公里,只相当于市郊最大乡镇面积的1/10,是闵行区面积最小的一个街镇。但值得注意的是,它同时也是全区人均产出最高、城市化程度最高的一个城镇。
     
走进虹桥镇,我们看到的是车水马龙、人来人往、商楼林立,早已找不到昔日上海菜篮子主要供应基地的一点形迹。但是,说到附近的五星级酒店、大型购物中心、高档写字楼等项目时,该镇负责人特别强调了一句:与别处不同的是,这些资产并不属于那些老板,而100%为全镇的农民集体经济组织所有,总计包括365栋楼宇……”原来,城市里的繁荣,竟依然与农民密切相关。
     
眼下,为了让农民的楼宇经济实现可持续增长,虹桥镇正在想方设法创新管理、升级产业,并加大服务业项目的建设,力争在十二五期间再造一个虹桥镇。不仅如此,镇里还有更务实的目标,那就是如何让失地农民进一步分享经济发展成果,如何让曾经的蔬菜基地真正变身美丽的国际化社区

每个村留下近200亩地,而今成为城市里的金矿
     
如今的虹桥镇还有着10个村,听起来似乎还有农村概念。但其实,这些村在内涵上已经被全面城市化2010年底,全镇112个生产队全部撤销建制;去年4月,剩余的6个村委会也全部撤销建制,农民从户籍上转变为城市居民。只是在形态上,仍有3个村保留着一些旧村宅,但总体来看,形态上也已实现了95%的城市化。
     
农民离开农村,身份转变,住进了整洁美丽的新型小区;旧村落消失,取而代之的是一栋栋气派的城市高楼——最初,虹桥镇的农民对此变革感到无比的欣喜。毕竟,种了几十年蔬菜,他们深知其中艰辛。因此,对于征地,大家迫不及待地表示赞成。但当时的镇党委、政府领导想得更远:大量农民出去了,到底能干些什么?他们的生活和就业,是否有较好的保障?而实践也证明,一些没什么技能、年纪较大的农民离开村子后,很快就下岗了。土地失去了,以后农民靠什么生活……因此,该镇早在16年前就做出一项硬性决定:每个村在征地过程中,都必须保留有自己的200亩左右的土地,留作今后的村级集体经济发展所用。
     
就是这一具有远见的决定,在快速城市化的大浪潮中,为虹桥镇10个村留下了宝贵的2000多亩土地。 2002年,该镇又较早提出了发展楼宇经济的概念,于是各村在原仓储业、加工厂房、办公楼宇的基础上按照调整、改造、置换的要求逐步建设。对于落户企业,该镇都有明确的原则:企业如果要拿土地,没有;造好的厂房和办公楼,也决不出售,只进行租赁。这样,是为了保证村集体资产能够给农民带来长效增收。迄今为止,在整个虹桥镇范围内,这样的楼宇已经达到365栋,比如虹桥元一希尔顿酒店、金虹桥广场、天禧嘉福、剪刀石头布、金钱豹等中高端商业楼宇,实际的老板都是农民集体经济组织。
     
去年一年,全镇10个村所获得的楼宇租金就达到了7亿多元,其中最多的村年租金收入超过1亿元,最少的村年租金收入也有近4300万元。由于起步较早,农民的楼宇经济也存在规划不够、自主经营较少、签约时间较长等先天不足,如今该镇正在想方设法创新楼宇经济管理方法,促进其可持续发展。十二五期间,该镇将建立全面完善的楼宇管理信息系统,实现从招商、租赁、服务和监管的全程电子化管理,同时,还将积极倡导自主经营,做深、做强、做精楼宇,积极发展智能办公、物业管理、助餐、环境绿化等与楼宇相关的衍生服务业。
     
该镇镇长卢国庆表示,近些年来,虹桥镇楼宇经济蓬勃发展,已带动全镇第三产业占比迅速攀升到了71%,但他们并没有满足。如今,处在大虹桥商务区的辐射区域内,虹桥镇的产业功能定位更加明确了,那就是要依托区位优势在打造现代服务业集聚区中抢占先机。记者看到,今年该镇已经排定了即将开工建设的六大重点项目,包括虹桥大成商务广场、井亭电子研发大楼、顶新商务广场、科技绿洲三期项目等,此外还有地铁十号线上盖经济等两个重大项目,这些都将成为该镇下一轮经济增长点以及产业结构调整优化的关键所在。
     
据介绍,十二五期间,该镇将在空间布局上选择几个对虹桥经济和社会发展拉动最大的地块,确定了一条中心城道,二大核心区域,三个产业集聚区作为发展重点。一条中心城道即指贯穿虹桥镇中心的吴中路,目前已形成了盛世莲花广场、金虹桥广场、吴中路万源路口等多个商业集聚点,今后则将提升产业能级,重点布局宾馆、写字楼、各类精品店、购物中心、餐饮等行业,形成若干个功能相对差异的商业集聚点。二大核心区域则是指以吴中路连接的东西两大发展区域,今后将重点布局商务中心、购物中心、酒店、休闲广场,建成与漕河泾开发区、古北新区、虹桥商务区无缝对接、融为一体的虹桥镇最繁华的两大区域。三个产业集聚区则指虹欣商务区、漕河泾高科技产业园区、合川路都市型工业区,今后它们将发挥各自特色和优势,在生产性服务业、高科技产业和都市型工业上进一步创新发展,成为运行质量最好、对虹桥镇经济贡献最大的产业集聚区。
     
10年,虹桥镇的楼宇经济总面积达到了236万平方米,但十二五期间,该镇还将再新增230万左右平方米的楼宇面积,相当于在五年内再造一个虹桥镇

镇村集体经济蓬勃发展,如何让农民分享成果
     
虽然农民离开了原来的村落,但是10个村的村级集体经济组织依然在增长,每年都有大笔租金收入,这些钱到底该怎么花?该镇有关负责人表示,一部分用于保值增值和扩大投资,另一部分则用于原来村民的各类民生工作。早在1999年,该镇就为当地农民办理了城保手续,让大家退休后真正享受城里人待遇。对于较早征地退休的一批农民,镇里考虑到他们的养老金与城保养老金还存在每月几百元差距,于是又设立了建设和谐虹桥贡献奖等补贴项目,把所有农民的养老金都拉到同一水平。
     
这样的民生投入,还有了长效机制保证。据了解,近些年来,虹桥镇每年都在租金收入中提取3%—5%作为民生基金,用于面向原有农民群体的访贫问苦、助学就医等,去年一年的民生基金总金额就达到了4500万元,这在街镇层面十分少见。如今,镇里农民看病的费用,镇、村两级也会给予一定比例的报销,最终农民自己只需支付10%不到。逢年过节,当地农民还都能领取到自己原来所在村发放的民生福利等。
     
庞大的集体经济盘子就在那儿,农民迫切渴望能进一步明晰自己的权益,从原本虚化的所有变成了实实在在的拥有。为此,镇里近10年来一直探索村级集体经济组织产权制度改革,量化资产、明晰股权份额,让农民每年参与集体经济分红,先后有虹五村、先锋村、红春村这3个村进行了改制。去年,西郊村又进行了全面改制,为此镇里还成立了撤村改制工作小组,力求进一步规范操作、保护农民权益,形成一整套经得起检验的改制经验做法。比如,最终量化到每位农民每一农龄年的资金为5700元,到底是该全部入股还是现金分给农民?工作小组就综合了大家意见,将其中的5000元作为一股入股,剩余的700元则进行现金分红,方案最终获得了全体村民的认可,这就让农民既尝到了现金分配的甜头,又能持续从村级经济发展壮大中获得分红。在改制过程中,各环节的方案和决策全部由老百姓说了算,为此村里组织了一轮又一轮的老干部代表会议、老同志代表会议、村民代表会议,历时8个多月终于才敲定了最终的改制方案。
     
在不断完善的改制过程中,虹桥镇还形成了两大理念突破,并获得广大农民的认可:一是所有的资产基本是量化、不分钱,防止一分就空;二是土地使用权不进行量化,但效益归农民所有。这两个问题想通了、明确了,接下来的改制工作就容易多了。
     
据透露,今年该镇还将再启动虹二村、虹四村、虹六村这三个村的集体经济组织产权制度改革。不仅如此,镇里还将改制的目光聚焦到了“7亿元左右的镇级集体资产上,力求让虹桥的世代农民享受城市化发展带来的成果。

曾经的蔬菜基地,正嬗变为国际化社区
     
卢国庆坦言,随着虹桥镇不断推进深度城市化,如何提供更高水平的社会管理成了摆在面前的现实挑战。
     
据了解,该镇目前户籍人口6.88万人,外来流动人口6.98万人,人户分离人口2.74万人,外籍人士2.85万人,人口结构和层次复杂,并呈现 国际化特点。在个别城中村,户籍人口和流动人口比例甚至达到了1 10,在用电、卫生、治安等方面都存在一定隐患,为此大多村如今将70%的精力花在了加强管理上。
     
到底如何让曾经的蔬菜基地彻底变身为美丽的国际化社区?虹桥镇提出了在服务中强化管理的理念,并根据不同人群、不同层次的需求提供不同的服务和平台,让大家真正融入社区、和谐生活。比如,针对外国人多的特点,该镇通过外国人沙龙、有关商会进行沟通交流,互相借鉴有益经验,互通信息、增进友谊;利用一些双方的较大型活动进行文化交流,为外国人介绍当地风俗人情、本地法律法规等,让他们的生活、工作、创业更舒畅。同时,该镇也积极关心、关注外来人口的工作、生活、就医、求学等问题。比如,对于该镇一家面向外来人员孩子的较大规模幼儿园,虹桥镇就在规范的同时给予了切实扶持,还为外来媳妇打造了专门的服务平台,让她们更好地融入当地生活。
     
同时,该镇还创建社会建设新路径,发挥社区睦邻之家自治家园流动课堂进楼宇等载体作用,全面提升地方文明程度和居民文明素养。位于该镇红春公寓内的红春社区睦邻之家是闵行区首个社区睦邻之家,它采用政府购买服务、第三方管理的运作模式,充分发挥专业社工的知识和技能,为社区居民提供心理支持、青少年成长、老年帮扶、家庭调解等多样化服务内容,大受百姓欢迎。同时,涵盖了文明、健康、科普、生活、安全等综合教育项目的市民文明教育中心也是当地居民平时喜欢去的地方。此外,该镇还激发引导居民养成良好的道德风尚,培育出了 “15青年志愿大队乐知社开心小屋心织汇等一批志愿服务项目,将志愿精神延伸到了基层和各个年龄段。
     
当前,已获得了国家卫生镇国际安全社区全国环境优美镇全国文明镇等称号的虹桥镇,又在积极创建全国和谐社区建设示范镇,努力打造一座真正宜居、和谐、有品质的国际化大社区

 

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